„Mit der „Zahl der Woche“ lenkt das Statistische Bundesamt den Blick auf das schleichende Problem des erneut zunehmenden Flächenverbrauchs. 55 Hektar betrug demnach 2021 der tägliche Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland. In einer Größenordnung von fast 78 Fußballfeldern gehen durch die Ausweitung unserer Siedlungsgebiete täglich wertvolle Natur- und Landwirtschaftsflächen verloren. Dabei haben sich Bund, Länder und Kommunen in der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie vorgenommen, den Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag zu reduzieren.“ (https://www.bmuv.de/pressemitteilung/flaechenverbrauch-nimmt-weiter-zu).
Auch für Mönchengladbach (Abb. links) beklagt der BUND seit Jahrzehnten die Ausweitung von Siedlungs- und Gewerbeflächen auf wertvolle Ackerböden, anstatt die Sanierung und Entwicklung im Bestand voranzutreiben. Dazu müsste die Politik aber einen Paradigmenwechsel bei der stadteigenen Grundstücksentwicklungsgesellschaft in die Wege leiten, was zurzeit nicht erkennbar ist.
Hinderlich ist dabei die in Deutschland der extrem liberale und nachsichtige Umgang mit (Grund-)Eigentum, das zwar per Grundgesetz dem Gemeinwohl verpflichtet, aber ansonsten „heilig“ ist. Wenn Grundeigentümer ihre Immobilien verrotten und verfallen lassen, aus unterschiedlichen Gründen, ist das mit Rechtsmitteln kaum zu verhindern, es sei denn, es besteht Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Damit sind der Spekulation Tür und Tor geöffnet. Wenn Privateigentümer ihre vielleicht geerbte, steinalte Immobilie mangels finanzieller Polster nicht sanieren oder erneuern können, mag das verständlich sein.
Kommunen haben vielfältige Möglichkeiten, dem Leerstand maroder oder ungenutzter Immobilien und der Spekulation mit Baugrundstücken entgegenzuwirken.
Dazu zählen
- das Bauplanungsrecht,
- Ordnungsrechtliche Instrumente,
- Verwaltungs- und Vollstreckungsverfahren
- sowie diverse Förderinstrumente.
Eine ausführliche Darstellung dieser Möglichkeiten mit Fallbeispielen findet sich in dem Leitfaden „Umgang mit Problemimmobilien in Nordrhein-Westfalen“ des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen.
Weniger verständlich ist, wenn die öffentliche Hand ihre nicht mehr genutzten Immobilien verrotten und verfallen lässt, statt sie zu sanieren oder zurückzubauen und dann einer sinnvollen Nutzung im Sinne des Allgemeinwohls zuzuführen.
Eklatante Beispiele sind die ehemaligen Militärgelände im JHQ (Rheindahlen) und die Niederrheinkaserne an der Kaldenkirchener Straße, beide im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).
Statt die seit Jahren verfallenden Gebäude zurückzubauen und damit eine sinnvollen Folgenutzung möglich zu machen, wartet man auf den „weißen Ritter“, der die Abbruch- und Entsorgungskosten übernimmt und dann ein profitables Projekt verwirklicht. Das dies gerade in der heutigen Situation eine Illusion ist, dürfte langsam klar sein.
Politik und Verwaltung suchen immer noch händeringend nach Investoren, die der Stadt die enormen Rückbaukosten abnimmt. Das ist sicherlich auch der Grund, warum der ehemalige Ratsbeschluss, im JHQ einen Natur- und Naherholungsraum zu entwickeln, nicht umgesetzt wird. Die Idee, aus dem Bauschutt der abgerissenen Gebäude ein „Landschaftsbauwerk“ mit Aussichtsplattform zu errichten, war eine verwegene Idee, die wahrscheinlich an abfall- und landschafsrechtlichen Bedenken scheitern musste.
Auch die Entwicklung eines Freizeitparks „Four seasons“ durch arabische Investoren hat sich als Illusion erwiesen.
Die BImA ist wohl nicht bereit, in Sachen Rückbau in Vorleistung zu gehen oder die Flächen so günstig anzubieten, dass die Kosten dafür von einer Kommune wie Mönchengladbach tragbar sind. Also sucht die Stadt Mönchengladbach, der die BImA inzwischen ein Vorkaufsrecht einräumt, nach Investoren, für die sich eine wirtschaftliche Nutzung rechnet (Windkraft, Gewerbe). Machbarkeitsstudien dazu werden zurzeit erstellt. Der BUND bezweifelt, dass Gewerbeflächen aufgrund der Nähe zu EU-Schutzgebieten (FFH-Gebiete), der Grundwassersituation (eines der qualitativ besten Grundwasservorkommen im Stadtgebiet) und der Erholungssituation (Naturpark Schwalm-Nette, größtes Naherholungsgebiet der Stadt) ein Gewerbegebiet rechtlich und verkehrstechnisch darstellbar ist – von den Erschließungskosten ganz abgesehen.
Gesetzt sind derzeit die Erweiterung der landeseigenen Erstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge (EAE), Kapazität derzeit 1.500 Flüchtlinge – Tendenz steigend) und wahrscheinlich die Errichtung einer Justizvollzugsanstalt. Beides sind Vorhaben, die keinem zwingendem Wirtschaftlichkeitsprimat unterliegen.
Ähnliches zeichnet sich für die Niederrheinkaserne an der Kaldenkirchener Straße ab.
Ideen, die hierfür vorliegen, haben alle etwas mit der Mobilitätswende zu tun und sind an dieser Stelle sicherlich sinnvoll.
Nicht nur der nach wie vor gravierende Flächenfraß zum Nachteil von Natur, Umwelt, Klima, sondern auch die aktuellen und von Fachleuten prognostizierten Entwicklungen der Immobilien- und Baupreise einerseits, des zukünftigen Wirtschaftswachstums andererseits machen ein Umdenken in der Stadtplanung dringend ererforderlich.
Dass sich weitere großflächige Gewerbegebiete auf der „grünen Wiese“ zukünftig (zumindest für den Stadthaushalt) noch rechnen und in absehbarer Zeit vermarktet werden können, darf bezweifelt werden.
Nicht wenige Kommunen haben das schon erkannt und konzentrieren sich auf die Innen- statt Außenentwicklung („Das Ende der Neubaugebiete“ – Doku). Hier bieten Förderprogramme und Stadtplanungsrecht („Sanierungsgebiet“) vielfältige Möglichkeiten.
Das Potential auch in Mönchengladbach scheint riesig, wenn man aufmerksam die Stadt durchquert und Ausschau nach Wohn- und Gewerbeimmobilien hält, deren Sanierung kaum noch lohnt und die dem Verfall harren.
Eine zukunftsorientierte Stadtentwicklungspolitik sollte sich diesem Problem annehmen – auch im Sinne des Freiraumschutzes.
Es wäre schon viel gewonnen, wenn die Verwaltung dazu eine aussagekräftige Grundlage hätte, aus der z.B. Ort und Zustand solcher Immobilien hervorgeht, deren Besitzer und deren Sanierungsabsichten bzw. finanzielle Fähigkeiten.
Dazu könnte man z.B. Sanierungsgebiete generieren mit allen finanziellen und rechtlichen Möglichkeiten, die sich aus einer solchen städtischen Satzung ergeben.
Das ist viel Arbeit und braucht Zeit. Für die Stadt wäre die Stadttochter EWMG möglicherweise eine Stelle, die diese zukunftsträchtige Aufgaben übernehmen könnte – je schneller, desto besser! Denn auch die aktuellen Entwicklungen im Neubausektor legen eine Neuausrichtung nahe.
Exemplar gelb hervorgehoben.
Im „Nachhaltigen Gewerbeflächenkonzept Mönchengladbach“ (NGK MG Zusammenfassung), das dem Stadtentwicklungsausschuss im November 2023 als ein bedeutender Meilenstein für die Stadtentwicklung vorgelegt wurde, befasst sich keines der zahlreichen Kapitel ausführlicher mit dem Aspekt des Flächensparens.
Dort, wo er kurz angesprochen wird, ist viel von müsste, könnte, sollte die Rede.
„Statt neue Flächen zu beanspruchen, sollte ein Flächenkreislauf angestrebt werden, der die Wiedernutzbarmachung von Brachflächenpotenzialen umfasst. Durch die Revitalisierung und Wiederverwendung von ungenutzten oder stillgelegten Flächen kann die Versiegelung von natürlichen Böden minimiert und eine nachhaltige Flächennutzung gefördert werden.“
„Des Weiteren könnte eine Aktualisierung der Flächennutzungsplanung in Betracht gezogen werden, um bestehende Gewerbegebiete zu optimieren, beispielsweise durch die Umnutzung von Brachflächen oder die Umgestaltung von bereits genutzten Flächen, um Platz für neue Gewerbeaktivitäten zu schaffen. Dies würde zu einer effizienteren Nutzung der vorhandenen Ressourcen führen und möglicherweise zu einer besseren Auslastung der Gewerbegebiete beitragen.“
„In diesem Zusammenhang stellt auch die Identifikation, Kategorisierung und Reaktivierung von Brachflächen eine Herausforderung dar. Dies kann sich auch auf die Sanierung und Umnutzung von Flächen ausweiten.“
„Die Nachverdichtung durch gestapeltes Gewerbe ist eine effektive Maßnahme, um vorhandene Flächen effizient zu nutzen und die Flächenversiegelung zu minimieren. Durch die vertikale Ausrichtung von Gewerbegebieten, beispielsweise durch mehrgeschossige Gebäude oder Gewerbeparks, können mehr Arbeitsplätze auf kleineren Flächen geschaffen werden. Dies ermöglicht eine nachhaltige und ressourcenschonende Entwicklung, da weniger Flächenverbrauch und weniger Verkehrsbelastung entstehen.“
„Im Fokus des Gewerbeflächenkonzepts stehen unter anderem die Innen- und Brachflächenentwicklung, die Konversion, die Sicherung der Betriebe im Bestand sowie der Umgang mit bestehenden Flächenreserven und Flächenergänzungen. Ziel ist es, die Flächennutzung effizienter zu gestalten, un- und mindergenutzte Flächen zu minimieren und den Flächenverbrauch zu reduzieren.“
Weiter ausgeführt und beworben werden diese Aspekte dann leider nicht.
Zur gesetzlichen Eingriffsregelung (Kompensation für Eingriffe in Natur und Landschaft) und dessen Flächenbedarf bei der Ausweisung neuer Gewerbegebiete findet sich im ganzen Expose lediglich ein Satz:
„Kompensationsmaßnahmen: Wenn Konflikte nicht vollständig vermieden werden können, können Kompensationsmaßnahmen ergriffen werden, um negative Auswirkungen auszugleichen. Dies kann beispielsweise durch die Schaffung von Ersatzlebensräumen, den Schutz von Naturressourcen oder die finanzielle Unterstützung von Umweltprojekten erfolgen. „
Insofern bietet das NGK MG auf 136 Seiten nicht viel Neues, was beim Flächensparen von Gewerbegebieten (von Wohnbauflächen ganz zu schweigen) helfen würde.
Eine Lösung, die das Umweltbundesamt vorschlägt, ist die Zuweisung von Flächenkontingenten nach einheitlichem Schlüssel, an die sich die Kommunen dann halten müssen.
UBA empfiehlt Kontingentierung und Handel mit Flächenzertifikaten
Der „kommunale Flächenrechner“ zeigt, was Mönchengladbach dann noch zustünde, wenn Flächensparziele auf Basis der Einwohnerzahl bis auf die Ebene von Städten und Gemeinden transformiert würden:
Das wären dann am Ende Zwangsmaßnahmen, die notwendig werden, wenn Politik nicht rechtzeitig reagiert.
