Schrottimmobilien stehen jahrelang leer, Wohnraumm ist knapp

Man erbt ein altes Haus von seinen Eltern. Jahrzehntelang wurde kaum etwas investiert – die Eltern waren damit zufrieden. Die Rente reichte auch nicht, um damit große Sprünge zu machen. Jetzt offenbart sich ein riesiger Sanierungsstau: die Bäder sind veraltet, eine Wärmedämmung ist kaum der Rede wert, für die alte Heizungsanlage gibt es kaum noch Ersatzteile. Wer damit grob eine Sanierung kalkuliert, die eine heutzutage noch vermietbare Wohnung zum Ziel hat, landet schnell bei sechsstelligen Beträgen. Um eine solche Immobilie überhaupt an einen Käufer zu bringen, müsste man sie schon verschenken.

Wer dann vielleicht noch sein Haus, das er sich vor Jahren gekauft hat, abbezahlen muss, sieh am Ende nur eine Lösung: Nichts tun, liegen lassen, jährliche Abgaben notgedrungen bezahlen und warten. Worauf?

Das sind sicherlich Umstände, die einen erheblichen Teil des Leerstandes auch in Mön-chengladbach erklären. Ganze Straßenzüge sind davon betroffen wie z.B. Teile der Dahlener Straße.
Bei vielen dieser sog. Schrottimmobilien sind nicht einmal die Eigentümer aktenkundig oder gar erreichbar. Attraktive Renditeobjekte, die man nur richtig vermarkten muss, werden sie nie.

Wenn Kommunen (gefragt ist die Politik) den Leerstand, das Stadtbild, die Verelendung von bestimmten Quartieren, das große Defizit an auch für Geringverdiener bezahlbaren Wohnraum beseitigen wollen, müssen sie da selber ran.

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Neben neuen Gewerbeflächen werden auch immer wieder neue Wohnbaugebiete in der freien Landschaft gefordert, geplant und umgesetzt. Auch dies belastet den städtischen Haushalt (Folgekosten für Infrastruktur), ist dem Klimaschutz nicht zuträglich und bedient vor allem besserverdienende Klientel.

 

Um aus sogenannten Schrottimmobilien (Problemimmobilien) wieder bezahlbaren Wohnraum zu machen, kommen verschiedene strategische, rechtliche und finanzielle Ansätze in Betracht.

1. Strategische Konzepte

  • Transformation & Umnutzung: Anstatt Gebäude abzureißen, werden sie durch intelligente Umbaukonzepte revitalisiert. Dies umfasst die Umwandlung von unge-nutzten Gewerbeflächen (z. B. alte Lagerhallen oder Brauereien) in Wohnraum, oft kombiniert mit modularer Aufstockung, um zusätzliche Einheiten zu gewinnen.
  • Quartiersansatz: Initiativen wie „Neustart vor Ort“ (NRW) zielen darauf ab, ganze Straßenzüge zu stabilisieren, indem Schrottimmobilien gezielt aufgekauft und sa-niert werden, um die Abwärtsspirale in sozial benachteiligten Vierteln zu stoppen.
  • Zwischennutzung: Temporäre Nutzungskonzepte (z. B. durch Kreativwirtschaft) verhindern weiteren Verfall und Leerstandskosten, während langfristige Sanie-rungspläne entwickelt werden.

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(Den Hype auf “nachwachsende Rohystoffe” als Lösung für unsere Energie- und Rohstoffprobleme darf man aber auch kritisch sehen!)

2. Rechtliche & Kommunale Instrumente

  • Wohnraumschutzgesetze: Kommunen nutzen diese Gesetze, um Eigentümer zur Instandsetzung zu zwingen oder bei massiver Verwahrlosung und Überbelegung Bußgelder zu verhängen.
  • Umwandlungsverbot: Um bezahlbare Mieten zu schützen, können Kommunen durch Landesverordnungen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen (§ 201a BauGB).
  • Vorkaufsrechte: Kommunen machen verstärkt von ihrem Vorkaufsrecht in Erhal-tungssatzungsgebieten Gebrauch, um Immobilien dem spekulativen Markt zu entziehen und sie an städtische Wohnungsbaugesellschaften zu übertragen.

3. Finanzierung & Förderung

Um die hohen Sanierungskosten bei gleichzeitig niedrigen Mieten zu decken, gibt es spezifische Programme:

  • KfW-Programm 261: Bietet vergünstigte Kredite bis zu 105.000 € pro Wohnein-heit für die Sanierung oder Umwidmung. Besonders hohe Tilgungszuschüsse (bis zu 45 %) gibt es für Gebäude mit sehr schlechter Ausgangsenergieeffizienz.
  • Soziale Wohnraumförderung: Bundesländer wie NRW stellen Milliardenbeträge für die Modernisierung bereit. Im Gegenzug verpflichten sich Eigentümer zu Bele-gungs- und Mietbindungen.
  • Wohngemeinnützigkeit: Eine neue Förderung ermöglicht sozialen Unternehmen und Stiftungen Steuererleichterungen, wenn sie Wohnraum dauerhaft unter der Marktmiete anbieten.
  • BAFA-Zuschüsse: Für Einzelmaßnahmen (z. B. neue Fenster oder Heizung) kön-nen Eigentümer Zuschüsse von 15–20 % der Kosten erhalten.

4. Akteure & Modellprojekte

  • Stiftungen & Genossenschaften: Organisationen wie die Stiftung trias oder die Stiftung Edith Maryon entziehen Boden der Spekulation und ermöglichen gemein-schaftliche Wohnprojekte in sanierten Altbauten.
  • Modellvorhaben Problemimmobilien: Gezielte Förderquoten von bis zu 95 % wurden in speziellen Projekten eingesetzt, um bauliche Missstände in Brennpunkten zu beheben.

Ein Beispiel für den letzten Punkt ist z.B. die Ausweisung von Sanierungsgebieten als städtische Satzung, die Kommunen vielfältige Möglichkeiten gibt, in das in Deutschland heilige Grundrecht am Eigentum regulierend im Sinne der Allgemeinheit einzugreifen.